¿Podemos hacer una reforma en nuestra casa que afecte a las zonas comunes de la comunidad de vecinos? Ya sabemos que todo esto siempre es complejo, tanto las buenas relaciones vecinales como el hecho de poder arrancar una reforma. Nunca es fácil, de lo que pensamos a lo que luego realmente es, suele haber ciertas diferencias. Si quieres saber qué tipo de reformas y qué responsabilidad puedes llegar a tener sobre ellas, sigue leyendo hasta el final.
Hoy te contamos un caso real, derivado de la Sentencia 290/2023 de 1 de junio, emitida por la Audiencia Provincial de Madrid, nos ayudará a comprender las leyes y regulaciones que rigen la propiedad compartida en edificios de viviendas.
El Espacio Bajo Cubierta: Un Elemento Común
En el centro de este ejemplo se encuentra el espacio bajo cubierta de un edificio, considerado un elemento común compartido por todos los propietarios. Según el artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes incluyen vigas y forjados que forman parte de la cubierta del edificio.
El propietario en cuestión decidió llevar a cabo obras de rehabilitación y acondicionamiento en su vivienda, alegando que estas modificaciones se limitaban a aspectos de distribución y no afectaban a los elementos comunes ni causaban daños a otras propiedades. Además, sostenía que las ventanas ya existían en la estructura original del edificio y que la reforma tenía como objetivo mejorar la distribución interna y actualizar las instalaciones generales.
Sin embargo, la comunidad de propietarios a la que pertenece el inmueble tenía una perspectiva diferente. Argumentaban que se había ocupado una zona común del edificio al realizar obras para transformar ese espacio en dormitorios y un baño. Además, afirmaban que estas obras afectaban a otros elementos comunes del edificio, como bajantes, forjados, paredes, fachada y muros de carga. Según informes técnicos, estas modificaciones también ponían en riesgo la estabilidad del edificio.
La resolución del Juzgado de Primera Instancia
Ante esta controversia, la comunidad de propietarios presentó una demanda en el Juzgado de Primera Instancia de Madrid. El juzgado concluyó que las obras realizadas eran ilegales. No solo se le ordenó al demandado que cesara en la ocupación del espacio, sino que también se le instó a demoler las reformas realizadas.
La apelación y la decisión de la Audiencia Provincial
El demandado decidió apelar la resolución del Juzgado de Primera Instancia ante la Audiencia Provincial de Madrid. Sin embargo, la Audiencia confirmó la decisión del juzgado en favor de la comunidad de propietarios.
La Audiencia Provincial argumentó que la ejecución de obras en elementos comunes, como los forjados que conforman la estructura del edificio, requiere el consentimiento unánime de la comunidad. Además, destacaron que la posibilidad de realizar tales obras no está condicionada por la existencia o no de perjuicio para los propietarios ni por si afectan o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario.
La Audiencia subrayó que el espacio bajo cubierta se asiste de la presunción «iuris tantum» de ser común. Además, estimaron que el propietario había actuado en exceso sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, llevando a cabo obras que hicieron suyo un espacio común. Como resultado, se le condenó a demoler las reformas y restituir el espacio a su estado original.
Lecciones aprendidas
Este caso destaca la importancia de respetar las normativas y regulaciones que rigen las propiedades compartidas en un edificio de viviendas. La toma de decisiones unilaterales que afecten a elementos comunes, incluso si el propietario considera que son mejoras, puede tener consecuencias legales significativas.
Para evitar situaciones similares y garantizar un entendimiento claro de los derechos y responsabilidades de los propietarios en un edificio de viviendas, es fundamental contar con un asesoramiento legal adecuado y mantener una comunicación abierta y respetuosa con la comunidad de propietarios.
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