¿Qué cambios trae la nueva ley de vivienda 2023 y cómo impactarán en la vida de los ciudadanos?
La nueva ley de vivienda 2023 ha sido publicada recientemente en el BOE, lo que ha generado gran interés entre los ciudadanos y el mercado inmobiliario en general. Esta normativa es el resultado de un acuerdo alcanzado tras un largo proceso de negociación y debate, y se espera que tenga un impacto significativo en la vida de las personas y en el sector de la vivienda. Por tanto, resulta fundamental comprender las claves de esta nueva ley y cómo afectará a la compra, alquiler y protección de la vivienda.
El Consejo de Ministros ha aprobado hoy, 27 de abril de 2023, la nueva ley de vivienda en España, tras largas negociaciones que han llevado a su aprobación en el Senado. Aunque aún es necesaria su aprobación definitiva para su inclusión en el BOE y su puesta en marcha, esta ley será la primera de su índole y regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario, con especial énfasis en el alquiler de inmuebles. La normativa incluirá medidas para facilitar el acceso a la vivienda, regular los desahucios y limitar los precios del alquiler en «zonas tensionadas», entre otras disposiciones relevantes. Como especialistas en el mercado inmobiliario, es importante estar al tanto de los detalles de esta nueva ley y cómo podría afectar a nuestro sector.
En Talaiot Inmobiliaria hemos realizado un análisis exhaustivo del acuerdo conjunto para la aprobación y mejora de la Ley por el Derecho de la Vivienda de 2023. Sigue leyendo para estar preparado ante los cambios que se avecinan.
¿Cuándo entra en vigor la ley de vivienda?
La aprobación de la ley de vivienda ha tenido lugar en el Congreso el 27 de abril de 2023. Sin embargo, antes de su entrada en vigor, la normativa deberá ser revisada y aprobada definitivamente por el Senado, y posteriormente incluida en el BOE. Aunque su aprobación por el Congreso es un importante avance, es necesario esperar a que se cumplan estos trámites para su aplicación. Se prevé que la aprobación definitiva tenga lugar antes de las elecciones del 28 de mayo de 2023. Mantendremos informados a nuestros lectores sobre las novedades al respecto.
Las principales claves:
Esta nueva normativa presenta varias claves que regularán el mercado inmobiliario, entre las que se encuentran:
Se ampliarán las zonas tensionadas en el mercado de alquiler y se establecerá una nueva definición para grandes tenedores.
Además, se eliminará el IPC como referencia para la actualización anual del alquiler y se establecerá un límite para dicha actualización. También se regulará el precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos contratos y se obligará al casero a pagar la comisión de la inmobiliaria.
Asimismo, se prohibirá aumentar el precio del alquiler con gastos extras y cualquier «acuerdo entre las partes» que contravenga la Ley de Vivienda. Se tomarán medidas de protección frente a los desahucios, se otorgarán beneficios fiscales para propietarios y se establecerá un recargo del IBI para viviendas vacías. Además, será imposible cambiar la calificación de vivienda pública y se incentivará el aumento de la oferta de alquiler con la vivienda asequible.
Las zonas tensionadas
El primer punto de la nueva Ley de Vivienda se refiere a la ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler. Con esta medida, se busca mejorar y facilitar las condiciones para la declaración de estas zonas, lo que permitirá abarcar más áreas en las que se aplicarán medidas de control. La decisión sobre la declaración de una zona como «tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma y se tomará en consideración la opinión del Ayuntamiento correspondiente.
En el mercado del alquiler, se requiere cumplir al menos una de estas dos condiciones para declarar una zona tensionada
- Que el costo medio del alquiler o de la hipoteca más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de la zona tensionada.
La diferencia de los grandes tenedores
Los grandes tenedores serán aquellos individuos o entidades jurídicas que posean 5 o más viviendas en zonas tensionadas, o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas. Por otro lado, los pequeños propietarios se definirán como aquellos que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Con esta medida se busca otorgar un tratamiento diferenciado a los distintos actores del mercado inmobiliario, a fin de establecer regulaciones específicas para cada grupo y combatir la problemática del acceso a la vivienda en zonas tensionadas.
Adiós IPC anual
La limitación de las actualizaciones de los alquileres es una de las medidas más controvertidas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que ha generado desacuerdos entre los expertos. A partir de enero de 2024, los precios de los alquileres se verán afectados por esta nueva normativa. Actualmente, la actualización de los alquileres tiene un límite máximo del 2%, considerado una medida extraordinaria. Sin embargo, con la nueva ley, las actualizaciones de los alquileres tendrán un límite máximo del 3% y no estarán vinculadas al IPC.
La Nueva Ley de Vivienda 2023 también contempla la creación de un nuevo índice de referencia para la actualización de los alquileres, que se espera esté en vigencia para enero de 2025. Este índice será más estable y estará por debajo del IPC, lo que garantizará un aumento de alquileres más justo y equilibrado para inquilinos y propietarios. Actualmente, el grupo de trabajo encargado de la ley está trabajando en la definición de este nuevo índice de referencia y se espera que en los próximos meses se den a conocer más detalles al respecto.
Los grandes tenedores
La regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas implica la fijación de topes en los precios de los nuevos contratos de alquiler, independientemente de si el propietario es grande o pequeño. El objetivo es reducir y contener el precio de los alquileres, y no se aplicará en zonas no declaradas como tensionadas.
Los topes de precios dependerán de la modalidad del contrato y del propietario. En el caso de pequeños propietarios, se establecerá mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor.
Para los grandes tenedores, se aplicará un índice de contención de precios que todavía está por definir.
La ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado en estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.
Honorarios de inmobiliaria para el propietario
A partir de ahora, los gastos y honorarios inmobiliarios derivados del alquiler de un inmueble deberán ser asumidos siempre por el propietario. Esto incluye los honorarios de la inmobiliaria, que antes solían ser responsabilidad del inquilino y que representan generalmente una mensualidad del alquiler más IVA. Con esta nueva normativa, será obligatorio que sea el propietario quien cubra estos costos en su totalidad. Esto no afecta a la fianza y la garantía adicional.
No se puede aumentar el precio del alquiler bajo el paraguas de otros gastos extra
Prohibidos los acuerdos particulares al margen de la ley
La nueva ley elimina las cláusulas que permitían evitar la aplicación de las medidas incluidas en la Ley de Vivienda a través de acuerdos entre las partes. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes pueden llegar a acuerdos en un contrato, incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.
Sin embargo, el borrador señala que en muchas ocasiones el propietario tiene una posición de poder sobre el inquilino, lo que puede llevar a que el inquilino renuncie a los derechos y medidas que establece la Ley para poder firmar el contrato. Por esta razón, se han eliminado estas cláusulas para evitar situaciones de vulnerabilidad en las que el inquilino se vea obligado a aceptar condiciones abusivas.
Nueva protección ante los deshaucios
La nueva normativa en materia de protección frente a los desahucios ha incorporado una serie de medidas para asegurar la protección de las personas en situación de vulnerabilidad. Algunas de las medidas más destacadas son las siguientes:
- Establecimiento de una fecha y hora concreta para los desahucios: se establece la obligatoriedad de fijar una fecha y hora determinada para llevar a cabo los desahucios, evitando así que se produzcan sin previo aviso.
- Prórrogas en los procedimientos de lanzamiento: se han incluido nuevas prórrogas que permitirán aplazar los procesos de lanzamiento durante más de dos años, lo que dará más tiempo a las personas afectadas para buscar una solución habitacional.
- Acceso a soluciones extrajudiciales para personas vulnerables: acceso obligatorio a procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables, con el objetivo de encontrar soluciones alternativas al desahucio.
- Mecanismos de mediación y alternativa habitacional: las comunidades autónomas podrán articular sus propios mecanismos de mediación y alternativa habitacional para aquellas personas que se encuentren en riesgo de desahucio.
- Uso de los fondos estatales de vivienda: se ha reconocido la capacidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en situación de vulnerabilidad, como alquileres sociales bonificados o realojamientos. De esta manera, se busca garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada para todos.
Los beneficios fiscales
Se ha anunciado que se aplicarán incentivos fiscales en el IRPF a los pequeños propietarios que alquilen su vivienda en zonas tensionadas. Estos incentivos tienen como objetivo compensar la limitación del aumento del precio de los nuevos contratos de alquiler en relación con el contrato anterior. Los detalles de las bonificaciones fiscales aún no se han revelado, pero en un borrador anterior de la ley de vivienda de 2022 se propuso una bonificación de hasta el 90% de las rentas obtenidas por los propietarios si bajan el precio del alquiler. En general, se prevé una bonificación del 50% para todos los propietarios que alquilen su vivienda, del 70% para los que alquilen por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o para nuevos contratos con mejoras o rehabilitación, y del 90% en áreas tensionadas.
Más IBI para las viviendas cerradas
El Gobierno ha anunciado una medida para incentivar el alquiler de viviendas que hayan estado vacías durante más de dos años. En concreto, se permitirá a los ayuntamientos aumentar la tasa del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para estas viviendas con un recargo de hasta el 150%. Esta medida solo se aplicará a propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio y tiene como objetivo fomentar el alquiler de estas viviendas para reducir la falta de oferta de viviendas en el mercado y, por tanto, los precios de alquiler.
No cambiar la calificación de la vivienda
La normativa establece que las viviendas protegidas construidas en terrenos destinados exclusivamente a este fin estarán sujetas a un régimen de protección permanente que impide su descalificación mientras el terreno mantenga su calificación original. Además, se establece la calificación indefinida de estas viviendas protegidas. Es decir, no se podrá cambiar su calificación ni su régimen de protección pública en el futuro.
Nuevas viviendas asequibles incentivadas
Con el objetivo de aumentar la oferta de viviendas a precios asequibles para los hogares en cada territorio, las autoridades competentes podrán impulsar la creación de viviendas asequibles incentivadas, que estarán sujetas a directrices orientativas y sin perjuicio de lo que establezcan las administraciones competentes en la materia.
