¿En qué consiste la nuda propiedad y el usufructo vitalicio? La compra y venta de nuda propiedad y usufructo vitalicio es una forma de inversión en la que se adquiere la nuda propiedad de un bien, como por ejemplo una vivienda, y se cede el usufructo vitalicio a otra persona, como un modo de complementar su jubilación o pensión.
En este caso, la persona que adquiere la nuda propiedad del bien puede disfrutar de los beneficios económicos que se derivan de su propiedad, como por ejemplo venderla o hipotecarla (siempre que el usufructuario lo consienta), pero no tiene derecho a hacer uso del bien. La persona que posee el usufructo vitalicio, por su parte, tiene derecho a utilizar y disfrutar del bien durante toda su vida, incluso puede alquilarla.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es una figura jurídica que se utiliza en el derecho de propiedad para referirse a la situación en la que una persona es propietaria de un bien, pero no tiene derecho a hacer uso de él. En este caso, el uso y disfrute del bien recae en un tercero, que posee el derecho de usufructo sobre el mismo.
¿Qué es el usufructo?
El usufructo es un derecho real que permite el disfrute de una cosa ajena a la que no se tiene la propiedad. Cuando una persona posee el usufructo de un bien, tiene derecho a su uso y disfrute, pero no tiene su propiedad.
Es decir, la persona que posee el usufructo puede utilizar el bien de la misma manera que lo haría el propietario, pero no tiene la capacidad de disponer del bien de forma definitiva, como por ejemplo venderlo o hipotecarlo.
El usufructo es un derecho personal, es decir, solo puede ser ejercido por la persona que lo posee, y suele tener una duración limitada en el tiempo (puede ser temporal o vitalicio).
Un ejemplo sobre la nuda propiedad y el usufructo
Podríamos decir que la nuda propiedad se corresponde con la mera titularidad de un bien. Una persona que es propietaria de la nuda propiedad de un bien puede venderlo, hipotecarlo, o realizar cualquier otra operación que implique la disposición del bien, pero no puede hacer uso ni disfrutar del mismo. La nuda propiedad es una forma de propiedad que se utiliza en situaciones en las que se quiere proteger el derecho de una persona sobre un bien, pero no se quiere permitir que ésta lo utilice. Por ejemplo, un padre puede transferir la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos, pero reservarse el usufructo para poder seguir viviendo en la misma hasta su fallecimiento. En este caso, los hijos son los propietarios de la nuda propiedad, pero no pueden hacer uso de la vivienda mientras su padre siga vivo.
Nuda propiedad como alternativa la hipoteca inversa
Para evitar los intereses elevados de la hipoteca inversa, una alternativa es la nuda propiedad.
De cara a que un inversor adquiera la nuda propiedad de un bien, como por ejemplo una vivienda, tendrá en cuenta varios factores para determinar el precio que ofrecerá al propietario.
Algunos de estos factores pueden incluir el valor de mercado de la vivienda, la edad y estado de salud del propietario, así como la esperanza de vida que se le asigna. Todo esto se tendrá en cuenta para calcular una horquilla de valor que permita establecer el precio que se ofrecerá al propietario por su nuda propiedad.
Valorar si conviene vender la nuda propiedad
El propietario de una vivienda que esté considerando vender la nuda propiedad de su propiedad deberá valorar si le conviene o no la operación.
Si decide vender la nuda propiedad mientras conserva el usufructo vitalicio, podrá seguir viviendo en la vivienda sin tener que asumir todos los gastos que conlleva la propiedad de un bien, como por ejemplo el pago de impuestos o la reparación de averías.
El Código Civil establece un criterio general en cuanto a quién debe asumir los gastos de un bien en el que se ha cedido el usufructo. Según este criterio, los gastos ordinarios corresponden al usufructuario, mientras que los gastos extraordinarios y los del capital corresponden al nudo propietario.
Sin embargo, en la práctica puede haber cierta confusión sobre qué se considera gasto ordinario y qué se considera gasto extraordinario, ya que esto puede variar en función de las circunstancias de cada caso.
En general, los tribunales han aclarado que los gastos regulares, como el pago de servicios públicos o el mantenimiento de zonas comunes en un edificio, son a cargo del usufructuario.
Por otro lado, los gastos extraordinarios, como la reparación de averías importantes o la renovación de una instalación, corresponden al nudo propietario.
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