Los contratos de arrendamiento durante el Estado de Alarma

En esta época de confinamiento, las rutinas se han convertido en nuestras aliadas para poder sobrellevar la situación de la mejor manera posible.
Para nosotros, una de esas rutinas estar alerta, cada día, a la publicación del BOE en relación a las medidas sociales y económicas que tienen como objetivo menoscabar el descalabro material y emocional en el que estamos inmersos.

Nuestro post de hoy está dedicado a los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS.
El Gobierno ha aprobado el REAL DECRETO-LEY 11/2020 de 31 de marzo, con una serie de medidas para tratar de compensar la situación de aquellas personas que se han visto afectadas por el COVI-19.
Antes de enumerar los aspectos más esenciales, queremos dejar patente, que por encima de esta regulación, priman los acuerdos, que de forma particular, han podido adoptar arrendador y arrendatario.
Si este no es tu caso, lo que viene a continuación te puede interesar.

1. ÁMBITO DE APLICACIÓN

Contratos de arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

2. MEDIDAS ADOPTADAS

Suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias en situación de vulnerabilidad económica.
Se incorpora un nuevo programa de Ayudas de Alquiler al RD 106/2018, de 9 de marzo.

3. REQUISITOS

Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario. 2. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda. 3. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

4. MORATORIA DEUDA ARRENDATICIA

¿Qué propietarios pueden aceptar la moratoria?
En este apartado el Real Decreto diferencia entre dos tipos de propietarios:

Empresa o entidad Pª (Gran Tenedor), se entiende por esto aquellos que son propietarios de más de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros, o superficie construida de más de 1500m².

En este supuesto el procedimiento sería el siguiente:

Solicitud del arrendatario en el plazo de UN MES desde la entrada en vigor del Real Decreto 11/2020 (Hasta 1/5/2020).
Recibida la solicitud por el arrendador, dispone de un plazo de 7 DÍAS LABORABLES para responder, las opciones a las que se puede acoger son las siguientes:
1. Reducción de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, CON UN MÁXIMO EN TODO CASO DE 4 MESES.
2. Moratoria del pago de la renta. arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, SIN QUE PUEDA SUPERAR, EN NINGÚN CASO, LOS CUATRO MESES.-

Propietario particular.

En este supuesto, el procedimiento sería el siguiente:

Solicitud del arrendatario en el plazo de UN MES desde la entrada en vigor del Real Decreto 11/2020 (Hasta 1/5/2020).
Recibida la solicitud por el arrendador, dispone de un plazo de 7 DÍAS LABORABLES para responder. Si no aceptara nada lo propuesto por el arrendatario, éste puede acceder al PROGRAMA DE AYUDAS TRANSITORIAS (Artículos 9 y 10 del RDL 11/2020)

5. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendidodesde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

6. DOCUMENTACIÓN A APORTAR

Certificado que acredite la SITUACIÓN LEGAL DE DESEMPLEO en el caso de los trabajadores por cuenta ajena,
Certificado que acredite el CESE DE ACTIVIDAD en el caso de los trabajadores por cuenta propia.
Libro de familia
Certificado de empadronamiento
Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

DATO A TENER EN CUENTA:
Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos el apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una DECLARACIÓN RESPONSABLE que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación.

Fuente: BOE (Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo)

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