Desde el inicio del año, el contexto económico y financiero ha cambiado sustancialmente. En el mercado residencial ha desaparecido una fuente de incertidumbre y surgido otra. La primera es la influencia de la Covid – 19 y la segunda las repercusiones de la invasión rusa de Ucrania.

 

La desaparición de la influencia negativa de la Covid – 19

 

En los siguientes trimestres, una séptima, e incluso octava, ola puede incrementar notablemente el número de infectados. No obstante, la enfermedad difícilmente comportará una reducción significativa de la actividad económica. Por tanto, sus efectos negativos sobre el mercado de la vivienda serán nulos, pues no influirán en las decisiones de compra de las familias, al considerarla la mayoría como una nueva tipología de gripe. 

No obstante, las secuelas del confinamiento padecido hace dos años continuarán impulsando la compra de casas en los alrededores de las ciudades. Sin embargo, su repercusión será mucho menor que la observada en los ejercicios 2020 y 21. En el actual, el mercado residencial tendrá un mejor comportamiento en las mejores zonas de las grandes urbes que en su periferia. 

La anterior demanda deberá ser calificada como demorada, pues la llegada de la Covid – 19 cambió las preferencias de numerosas familias e hizo que los inmuebles donde vivían dejarán de gustarles. El retraso en la adquisición ha sido principalmente consecuencia de las dificultades para encontrar la vivienda deseada y las dudas sobre la conservación del empleo de sus miembros adultos.

Una gran parte de los anteriores hogares pretenderán comprar un chalé. No obstante, la mayoría de ellos acabará adquiriendo una casa adosada, ya sea por la escasa oferta de los primeros o debido a un excesivo precio para sus posibilidades económicas. A diferencia del pasado, valorarán especialmente el espacio destinado a jardín, pues la Covid – 19 ha transformado un buen complemento en una parte esencial de la nueva residencia.

 

Las repercusiones de la invasión de Ucrania 

 

a) La inflación

 

Hasta el momento, la mayor repercusión es un elevado incremento de la inflación, pues ésta ha pasado de un 6,5% en diciembre a un 9,8% en marzo. No obstante, en el primer trimestre, dicha alza no ha frenado las ventas ni tampoco los precios. Si acaso, ha estimulado el aumento de ambas variables, pues ha convertido la vivienda en un magnífico activo refugio e incentivado a una pequeña parte de la demanda a adelantar la adquisición de un inmueble.

En el primer trimestre de 2021, las transacciones ascendieron a 141.815 unidades; en cambio, en el último estimo que afectaron a 180.000 inmuebles. Un aumento prácticamente del 27% generado por los negativos efectos de la pandemia entre enero y marzo del pasado año (cuarta ola), el elevado aumento de la demanda de inversión, las compras de numerosos extranjeros en las principales ciudades del país y la guerra hipotecaria entre bancos.

Un elevado aumento de la inflación perjudica en gran medida al mercado residencial si conduce a una gran y rápida subida del tipo de interés del banco central, pero no lo hace si ésta es escasa y paulatina y la nación crece a buen ritmo. La primera actuación provocó la explosión de una burbuja inmobiliaria en Japón en 1991 y en EE.UU en el último semestre de 2006. En el país nipón dicho tipo pasó de un 2,5% al 6% entre mayo de 1989 y agosto de 1990, en América lo hizo desde un 1,25% al 5,25% entre junio de 2004 y el mismo mes de 2006.

En el año actual, la segunda es la que sucederá en la zona euro, pues el tipo de interés del BCE difícilmente superará el 1% al final del ejercicio. Como muy pronto, el primer aumento llegará el 21 de julio de 2021 y su cuantía probablemente será de un 0,25%. Los principales motivos de dicha actuación serán la expectativa de una elevada disminución de la inflación en 2023 y evitar un gran perjuicio a los países más dependientes de las importaciones de gas ruso.

b) La confianza, la creación de empleo y el PIB

 

En el primer trimestre, las agencias inmobiliarias no han notado ninguna repercusión negativa derivada de la guerra entre Rusia y Ucrania. Una coyuntura nada sorprendente, pues la mayoría de las familias que han escriturado la compra de una vivienda en marzo estaban buscando una desde el pasado otoño y habían firmado el contrato de arras en enero o febrero. 

No obstante, en el segundo sí van a observar una disminución del número de interesados, pues los efectos negativos de la pérdida de confianza de los hogares tendrán más relevancia en la toma de decisiones que los positivos generados por una elevada inflación. La invasión de Ucrania ha deteriorado las expectativas económicas de numerosas familias y les ha llevado a demorar o descartar por ahora la compra de un piso.

La confianza es una característica intangible imprescindible para transformar un interesado en un adquirente. Por el contrario, su disminución es un magnífico estímulo para que disminuyan el precio los propietarios con excesivas pretensiones o escasamente flexibles ante una oferta por un importe inferior al establecido. También permite que algunos de ellos adelanten sus planes de venta y confíen ésta a una agencia inmobiliaria en el actual mes. A diferencia del trimestre anterior, creen que si esperan más tiempo, obtendrán un menor importe.

Unos y otros tienen temor de que en los próximos meses España entre en recesión. Un recelo completamente infundado, a pesar de la creciente percepción de la población. Sin embargo, el miedo es libre y en muchas ocasiones posee un gran componente subjetivo. Todas las instituciones que han actualizado sus previsiones estiman que nuestro país crecerá menos de lo inicialmente previsto, pero ninguna cree que disminuirá su PIB. 

Así, por ejemplo, el Banco de España y la AIREF consideran que en 2022 la anterior variable aumentará un 4,5% y 4,3%, respectivamente. Históricamente, unas cifras que permitirían calificar la actual coyuntura como marcadamente expansiva y probablemente generar más de 568.500 nuevos empleos. Si así sucediera, nuestro país conseguiría el mayor nivel de ocupación de la historia y superaría el máximo anterior de 20.753.400 puestos de trabajo logrado en el tercer trimestre de 2007.

En resumen, el segundo trimestre será peor que el primero, pero en los dos últimos las familias y los inversores recobrarán una sustancial parte de la confianza perdida y la demanda será casi tan elevada como en el inicial período del actual año. Por tanto, en diciembre de 2022 continuará el boom inmobiliario iniciado en abril del pasado ejercicio.

Los principales riesgos que pueden hacer inviables la anterior predicción son la extensión del conflicto bélico a otros países, una gran recesión en algunas naciones del norte y centro de Europa por el embargo energético a Rusia y un cambio en el criterio de concesión de hipotecas que impida el acceso al crédito a numerosas familias. 

 

El mercado residencial en 2022

 

a) Las medianas y grandes ciudades (por encima de 200.000 habitantes)

 

En el ejercicio de 2022, las ciudades protagonistas serán Madrid, Málaga y Palma y las secundarias Barcelona, Valencia y Bilbao. En las primeras, el mercado estará al rojo vivo; en las segundas, el actual año será un buen ejercicio, pero bastante menos espectacular que en las anteriores. No obstante, la capital catalana puede unirse al grupo inicial si logra atraer una gran demanda extranjera. Una opción nada fácil de obtener, dados los riesgos que supone invertir en un mercado muy expuesto a un gran exceso de regulación.

En el actual ejercicio, en algunos distritos de las tres primeras, el crecimiento del precio y las transacciones superará el 15% y 20%, respectivamente. Todos los anteriores tendrán una ubicación céntrica o cercana a ella, pues la gran recuperación de la demanda de inversión potenciará las compras en las anteriores ubicaciones.

Las tres protagonistas tienen dos características en común: son urbes con un gran prestigio internacional y en 2022 se beneficiarán de un elevado incremento de la demanda foránea. La capital de España se verá muy favorecida por las compras de ciudadanos acaudalados de América Latina. La creciente inestabilidad política, la falta de seguridad física o la decepcionante evolución económica llevarán a numerosos mexicanos, peruanos y argentinos a trasladar su residencia habitual a Madrid o utilizar esporádicamente la vivienda adquirida. El distrito de Salamanca será el destino preferido de sus adquisiciones

En el caso de Palma, los principales compradores extranjeros serán los alemanes, teniendo un creciente peso los nórdicos. A la tradicional adquisición para veranear o disfrutar de la jubilación, en el actual año se unirá la posibilidad de tele trabajar. Una tendencia inicial que será más patente en los próximos ejercicios, pues un número creciente de trabajadores cualificados europeos exigirá dicha modalidad laboral para continuar en la empresa. 

En la actualidad, Málaga es la Barcelona posterior a los Juegos Olímpicos de 1992. En dos décadas, ha pasado de ser una ciudad de provincias a una capital internacional. No está aún en la Champions League Inmobiliaria, pero le falta poco. Será otra de las grandes ganadoras de la progresiva implantación del teletrabajo. No obstante, en 2022 los efectos de éste sobre el mercado residencial de la ciudad serán menos notorios que los observados en Palma.

La demanda de viviendas en la capital andaluza se verá especialmente favorecida por los nacionales y extranjeros que adquieren una para pasar su jubilación en ella, aunque aún no estén retirados. También por la llegada de profesionales seducidos por el gran dinamismo empresarial de la ciudad y la magnífica evolución de su mercado laboral. Finalmente, por inversores, principalmente españoles, atraídos por la expectativa de un gran incremento del precio de los activos situados en el centro de la ciudad, especialmente en la calle del Marqués de Larios y sus alrededores.

 

b) Las ciudades pequeñas (menos de 200.000 habitantes)

 

La actual etapa de expansión del mercado residencial es mucho más potente que la advertida entre 2015 y 19. Los incrementos del precio y las transacciones serán superiores y también su extensión geográfica. La segunda solo afectó a una parte de las grandes ciudades, especialmente a los dos más pobladas y a las que tienen un gran componente turístico. La primera alcanzará a la totalidad del país.

La existencia de una demanda mucho más elevada activará en las pequeñas urbes la construcción de nuevas viviendas. En la mayoría de ellas, se comprarán solares por las que nadie había mostrado interés desde la explosión de la burbuja inmobiliaria. En 2022, por primera vez desde 2010,  en algunas urbes de menos de 100.000 habitantes, la oferta de pisos nuevos superará las 30 unidades. Todos ellos serán vendidos con una inusitada rapidez.

En las capitales de provincia, la demanda de primera acceso a la propiedad será un gran dinamizador del mercado. Una auténtica novedad, pues llevaba mucho tiempo retraída. A los jóvenes les favorecerá la elevada creación de empleo generada entre los menores de 29 años y la gran subida del salario mínimo desde 2018 (de 735,9 a 1.000 €). También tendrá una gran importancia la disponibilidad de algunos bancos a concederles una hipoteca por una cuantía equivalente al 95% o 100% del precio de la vivienda. 

Las nuevas condiciones financieras les permitirán ahorrar dinero, pues en la mayoría de los casos el importe de la cuota hipotecaria mensual será inferior al antiguamente abonado por el alquiler de una vivienda. No obstante, para acceder a ellas, el banco les exigirá que al menos uno de sus progenitores avale la hipoteca o responda del puntual pago de ésta. Un método cada vez más frecuente es la adquisición por parte del hijo del 95% del piso y de uno de los padres del restante 5%. 

La mayoría comprará viviendas por debajo de los 150.000 €, un precio prácticamente imposible de encontrar en las dos grandes capitales del país. No obstante, muy común en casi todas las pequeñas. Así, por ejemplo, según Idealista, la oferta de pisos en Lleida, Jaén y Lugo por un precio igual o inferior a los 100.000 € tiene una cuota de mercado del 46,1%, 42,8% y 30,3%, respectivamente. 

En definitiva, el presente año volverá a ser un gran ejercicio inmobiliario, a pesar de un segundo trimestre más débil que el anterior y los dos posteriores. Las transacciones de viviendas aumentarán un 12% y se situarán un poco por encima de las 750.000 unidades. En relación al máximo histórico de 2006, únicamente un 21,5% por debajo y un 150% por encima del mínimo del actual siglo correspondiente a 2013.

El precio incrementará un 10%. Un aumento que no debe considerarse excesivo, pues si se cumple la predicción de inflación media del Banco de España (7,5%), supondría solo una subida en términos reales del 2,5%. No obstante, ésta no será nada uniforme, al existir grandes diferencias entre las distintas capitales de provincias y entre éstas y su periferia cercana.

 

Por Gonzalo Bernardos